Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler

Arsa almak, ev almaya benzemez. Karşınızda gezip dokunacağınız bir yapı yoktur; satın aldığınız şey büyük ölçüde bir tapu kaydı, bir imar durumu ve bir konumdur. Bu yüzden iyi bir arsa kararı duyguyla değil, belgeyle verilir. Aşağıdaki başlıklar, Tarlaal olarak her satış öncesinde kendi portföyümüz için de uyguladığımız kontrol sırasıdır.

1. İmar durumunu ilgili kurumdan yazılı alın

İlan metninde "imarlı" yazması, parselin konut yapmaya uygun olduğu anlamına gelmez. Parselin hangi planın içinde kaldığını, ne amaçla ayrıldığını (konut, ticari, tarım, park, yol) ve yapılaşma koşullarını (kat sayısı, emsal, çekme mesafeleri) gösteren belge imar durumu belgesidir. Belediye sınırları içinde belediyenin imar müdürlüğünden, belediye sınırı dışındaysa il özel idaresinden alınır.

Bu belgeyi satıcının sözüne ya da eski tarihli bir çıktıya dayanarak geçmeyin. Planlar değişir; parselin bir kısmı yola veya yeşil alana ayrılmış olabilir. Ayrıca 1/5000 ölçekli nazım planda "gelişme konut alanı" görünmesi, 1/1000 uygulama planı yapılmadan ruhsat alınabileceği anlamına gelmez. "Yakında imara açılacak" ifadesi bir bilgi değil, bir beklentidir; beklentiye prim ödemeyin.

2. Tapu kaydını ve takyidatları sorgulayın

Tapu kaydında üç şeye bakın: vasıf (cins), malik bilgisi ve takyidatlar. Vasıf bölümünde "arsa" yerine "tarla", "bağ" ya da "zeytinlik" yazıyorsa, imar planında konut alanı görünse bile cins değişikliği gerekebilir; bunun da ayrı bir süreci ve masrafı vardır. Takyidat bölümü ise ipotek, haciz, şerh ve beyanları gösterir. Örneğin bir kamulaştırma şerhi, bir kira şerhi ya da "aile konutu" beyanı satışı doğrudan etkiler.

Güncel takyidatlı tapu kaydını Tapu Müdürlüğü'nden ya da satıcının e-Devlet üzerinden aldığı çıktıdan görün. Tapu hisseli ise diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunduğunu unutmayın; bu konuyu hisseli tapu yazımızda ayrıntılı anlattık.

3. Parseli yerinde görün, sınırları kadastroyla eşleştirin

Uydu görüntüsü güzel durur ama sınır göstermez. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgu uygulaması parselin yerini ve komşu parselleri gösterir; yerinde ise köşe taşlarını arayın. Taşlar yoksa ya da "şu ağaçtan şu direğe kadar" tarzı anlatımlar varsa, satıştan önce lisanslı harita bürosundan (LİHKAB) aplikasyon yaptırın. Küçük bir masraf, yıllarca sürebilecek bir sınır anlaşmazlığını önler.

Yol cephesi de bu aşamada netleşir. İlanda "yola cepheli" yazan parselin önündeki yol kadastral bir yol mu, yoksa komşunun tarlasından geçen fiili bir patika mı? Kadastral yolu olmayan parsele yapı ruhsatı almak zordur. Eğim, dere yatağı, taşkın ve heyelan riski gibi fiziksel koşulları da yerinde görmeden karar vermeyin.

4. Altyapıyı metreyle ölçün

"Elektrik var" cümlesinin anlamı, en yakın direğin kaç metrede olduğuna göre değişir. Direğin 30 metrede olmasıyla 800 metrede olması arasında ciddi bir bağlantı maliyeti farkı vardır. Su için şebeke mi, kuyu mu var; kuyunun ruhsatı var mı; yol kışın geçilebilir mi? Bu sorular ilan metninde değil, sahada cevaplanır.

İyi bir arsa alımı tapu müdürlüğünden çıktığınızda değil, imar durumu belgesini elinize aldığınızda başlar.

Tarlaal saha ekibi

5. Fiyatı toplam tutarla değil, ₺/m² ile karşılaştırın

Toplam fiyat yanıltıcıdır; aynı mahallede büyük bir tarla, küçük bir konut imarlı arsadan daha pahalı olabilir ama metrekare değeri çok daha düşüktür. Karşılaştırma yaparken emsalleri vasıf, imar ve yol durumu benzer parsellerden seçin. Konut imarlı bir arsayı tarla vasıflı bir parselle kıyaslamak, elma ile armudu tartmaktır. Bu farkın nedenini tarla ile arsa arasındaki fark yazısında açıkladık.

6. Satış günü: belgeler ve masraflar

Tapu devri Tapu Müdürlüğü'nde, randevu ile yapılır. Alıcı ve satıcının kimlikleri, tapu senedi ve belediyeden alınan emlak vergisi borcu yoktur yazısı (ilişik kesme belgesi) istenir. Satış bedeli, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin altında gösterilemez; gerçek bedeli yazmak, ileride doğabilecek cezalardan korur.

Masraf kalemleri temel olarak tapu harcı (alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder) ve döner sermaye ücretidir. Harç oranları ve döner sermaye tutarı her yıl güncellenir; güncel oranları işlem öncesinde Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin. Vekâletle yapılan satışlarda vekâletnamenin satış yetkisi içerdiğini ve güncel olduğunu kontrol edin.

Satış öncesi kontrol listesi

• 10 madde · imzadan önce
• İmar durumu belgesi güncel tarihli ve ilgili kurumdan alınmış.
• Tapu vasfı ilanla uyumlu ("arsa" mı, "tarla" mı?).
• Takyidat sorgusu temiz: ipotek, haciz, şerh, beyan yok ya da açıklanmış.
• Müstakil mi hisseli mi net; hisseliyse önalım hakkı ve paydaşlar biliniyor.
• Sınırlar kadastro paftasıyla eşleşiyor; gerekiyorsa aplikasyon yapıldı.
• Yol kadastral yol; fiili yol ya da geçit hakkına bağlı değil.
• Altyapı mesafeleri ölçüldü: elektrik, su, yol durumu.
• ₺/m² benzer vasıflı emsallerle karşılaştırıldı.
• Emlak vergisi borcu yok; belediyeden ilişik kesme belgesi alındı.
• Harç ve döner sermaye tutarları güncel oranlarıyla teyit edildi.

Tarlaal'da bu süreç nasıl işliyor?

Portföyümüze aldığımız her parselin imar durumunu ve takyidatını satışa çıkarmadan önce kendimiz sorguluyoruz; bu belgeleri ilgilenen alıcıyla paylaşıyor, gerektiğinde belediyeye birlikte gidiyoruz. Yerinde gösterimde parselin köşelerini uydu görüntüsü ve kadastro paftasıyla üst üste koyarak anlatıyoruz. Bir parsel hakkında emin olmadığımız bir konu varsa, bunu da söylüyoruz: amacımız bir malı satmak değil, sizin doğru kararı vermeniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir işlem öncesinde ilgili belediye, Tapu Müdürlüğü ve gerekirse bir hukukçu ile görüşmenizi öneririz.